Rynek mieszkań - Transakcje vs. oferty. Jak ocenić wartość?

Rynek mieszkań w Polsce w 2026 roku przestał być jednym, prostym obrazem. W jednych miastach stawki lekko się cofają, w innych nadal trzymają się wysoko, a różnica między ceną z ogłoszenia i tą wpisaną w akt notarialny bywa zaskakująco duża. Poniżej rozkładam to na liczby i pokazuję, jak czytać je bez zgadywania, czy lokal jest okazją, czy po prostu drogi.

Rynek w 2026 roku jest spokojniejszy, ale nie tani

Patrząc na dane z początku 2026 roku, widzę rynek, który nie zachowuje się już jak rozpędzona fala. Według NBP średnia cena transakcyjna nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach wyniosła 14 245 zł/mkw., a na rynku wtórnym 13 477 zł/mkw.. To nadal poziomy, które mocno obciążają budżet kupującego, ale jednocześnie w części miast widać lekkie cofnięcie cen.

To ważne rozróżnienie, bo sama średnia krajowa maskuje lokalne różnice. W jednych miastach stawki hamują, w innych nadal rosną, a w jeszcze innych bardziej niż sama cena liczy się to, ile naprawdę można z nią negocjować. Za chwilę pokażę, gdzie ta różnica jest dziś najbardziej widoczna.

Gdzie stawki różnią się najbardziej między miastami

Jeśli rozbiję rynek na konkretne miasta, obraz robi się dużo ostrzejszy. Warszawa nadal trzyma najwyższy poziom, ale już nie wszystkie duże ośrodki poruszają się w tym samym kierunku. Poniższa tabela pokazuje średnie ceny transakcyjne, czyli kwoty z podpisanych aktów, a nie z ogłoszeń. Dzięki temu widać realny punkt odniesienia, a nie tylko życzeniową wycenę sprzedających.

Najciekawsze jest to, że Warszawa ma niemal identyczny poziom na obu rynkach, a w Katowicach i Łodzi różnica między nowym a używanym lokalem jest już bardzo wyraźna. Dla kupującego oznacza to prostą rzecz: w jednym mieście warto dopłacić za nowy standard, a w innym taka dopłata ma sens tylko wtedy, gdy naprawdę korzystasz z jakości budynku i lokalizacji. Z tej różnicy wynika też pytanie, czy lepiej kupować nowe mieszkanie, czy szukać okazji na wtórnym rynku.

Nowe mieszkania i rynek wtórny nie zachowują się tak samo

Na poziomie całej siódemki nowe mieszkania kosztowały przeciętnie o 768 zł/mkw. więcej niż mieszkania z drugiej ręki. Przy lokalu o powierzchni 50 mkw. to już około 38 tys. zł różnicy, więc mówimy o kwocie, której nie da się zbyć wzruszeniem ramion. W mojej ocenie właśnie dlatego tak ważne jest rozróżnianie ceny ofertowej od ceny transakcyjnej.

W I kw. 2026 r. największe rozjazdy między tym, co widać w ogłoszeniu, a tym, co faktycznie trafia do aktu notarialnego, wyglądały tak:

• Gdańsk na rynku wtórnym: 17,2 proc. różnicy.
• Poznań na rynku wtórnym: 15,9 proc. różnicy.
• Warszawa na rynku wtórnym: 15,4 proc. różnicy.
• Łódź na rynku pierwotnym: 18,5 proc. różnicy.
• Kraków na rynku pierwotnym: 9,6 proc. różnicy.
• Katowice na rynku wtórnym: 8,7 proc. różnicy.

To mówi coś bardzo praktycznego: sama cena z ogłoszenia nie jest jeszcze rynkową prawdą. W niektórych miastach sprzedający zostawiają sobie naprawdę szeroki margines, a kupujący ma z czego schodzić. W innych margines jest mały i wtedy lepiej nie zwlekać z decyzją, jeśli lokal rzeczywiście pasuje do potrzeb. To prowadzi do pytania, co dziś najbardziej przesuwa stawki.

Co dzisiaj najbardziej przesuwa stawki

Jak podaje Bankier, w I kwartale 2026 r. banki udzieliły 73,1 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 33,4 mld zł, a średnie oprocentowanie nowych kredytów wyniosło 5,97 proc.. To ważne, bo ta mieszanka większego popytu i nadal dość drogiego finansowania trzyma rynek w specyficznym stanie: kupujący wracają, ale nie kupują już tak bezrefleksyjnie jak w czasie największego boomu.

W praktyce ceny przesuwają dziś głównie cztery rzeczy:

• Koszt kredytu - niższa rata poprawia dostępność mieszkań, ale nie znosi ograniczeń budżetowych.
• Podaż - tam, gdzie ofert jest dużo, sprzedający częściej schodzą z oczekiwań.
• Lokalizacja - komunikacja, szkoły, centrum i infrastruktura nadal wygrywają z samym metrażem.
• Standard - balkon, parking, stan budynku i remont potrafią zmienić wycenę bardziej niż jeden dodatkowy pokój na papierze.

Ja patrzę na to w ten sposób: rynek nie drożeje ani nie tanieje „wszędzie naraz”, tylko reaguje na konkretne warunki w danym mieście i dzielnicy. To prowadzi do najważniejszej części, czyli do oceny pojedynczej oferty.

Jak sprawdzić, czy oferta jest dobrze wyceniona

Jeżeli chcesz ocenić, czy konkretna oferta jest uczciwa, zacznij od porównania jej z transakcjami, a nie z innymi ogłoszeniami. W praktyce robię to w pięciu krokach:

1. Sprawdzam, ile kosztują podobne mieszkania w tej samej dzielnicy, o zbliżonym metrażu i standardzie.
2. Odróżniam cenę lokalu od kosztów wejścia, czyli remontu, wykończenia, wyposażenia i opłat około transakcyjnych.
3. Patrzę, czy w cenie są rzeczy realnie podnoszące wartość, na przykład miejsce postojowe, komórka lokatorska albo dobry układ pomieszczeń.
4. Porównuję ogłoszenie z cenami transakcyjnymi, bo to one pokazują prawdziwy poziom rynku.
5. Oceniam płynność odsprzedaży, bo mieszkanie kupuje się nie tylko do życia, ale też z myślą o tym, jak łatwo będzie je kiedyś sprzedać.

Dobry sygnał negocjacyjny widzę wtedy, gdy oferta jest o 10-15 proc. wyższa od realnych transakcji w okolicy, a lokal nie ma żadnych wyjątkowych atutów. Jeśli różnica jest większa, trzeba bardzo dokładnie sprawdzić standard, stan prawny i otoczenie budynku. Jeśli jest mniejsza, a mieszkanie naprawdę pasuje do potrzeb, czasem warto działać szybciej niż przeciętny kupujący. To właśnie ten moment oddziela dobrą okazję od przeciętnej oferty.

Na co patrzyłbym przed podpisaniem umowy, żeby nie przepłacić

Gdybym miał dziś streścić ten rynek jednym zdaniem, powiedziałbym tak: nie kupuje się „średniej dla Polski”, tylko konkretne mieszkanie w konkretnym mieście i w konkretnej dzielnicy. W 2026 roku przewagę ma ten, kto umie odróżnić cenę wyjściową od realnej wartości lokalu i nie daje się złapać na prosty nagłówek o wzrostach albo spadkach.

Najbardziej praktyczna zasada jest prosta: ustal własny pułap ceny, do którego jesteś gotów wejść, a potem porównaj go z transakcjami z okolicy i całym kosztem zakupu. Jeśli lokal broni się standardem, lokalizacją i rozsądną wyceną, decyzja może być szybka. Jeśli nie, lepiej odpuścić niż przepłacić tylko dlatego, że ogłoszenie wyglądało dobrze na pierwszy rzut oka.